秋冬季節，天氣突變，強風天氣多次來襲，異常天氣卻引起法律問題。關于“某小區一住宅樓外墻脫落砸傷人”、“外墻瓷磚脫落砸壞車輛”等飛來橫禍的新聞屢見不鮮。相較人為的高空拋物，高樓外墻脫落導致的安全事故有著更大的不確定性及不可控性。那么，遇到此類事件受害者應當向誰追責？本文通過研習《民法典》以及經典案例，試作分析。
一、以案說法
2018年9月4日，謝某連與吳某英途徑珠海市粵海中路君蘭居小區內2棟1單元樓下時，被該建筑物外墻脫落的瓷磚砸中，導致謝某連頭部重傷，送醫院搶救無效死亡。經查，君蘭居小區于2008年建成并通過竣工驗收，建設單位為珠海市某房地產開發有限公司（以下簡稱房地產公司）。自君蘭居小區交付使用至案發時，一直由珠海市某物業管理有限公司（以下簡稱物業公司）提供物業管理服務。
建筑外墻脫落責任由誰承擔？「以案說法」
珠海市中級人民法院認為，根據《小區前期物業管理委托合同》，合同內容完全符合前期物業服務協議的要件。合同至今有效，故物業公司仍是君蘭居小區的物業管理人，應依據合同約定對包括外面墻在內的物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行維修、養護和管理。雖然并沒有業主委員會授權物業公司對涉案外墻面進行維修，但物業公司應當盡到相應的管理工作，做好相應警示及安全防范工作，物業公司并未就此提供相應的材料加以證明，應承擔舉證不能的不利后果，應對謝某連死亡的損害后果承擔侵權責任。
二、不同主體的法律責任
根據《民法典》規定，建筑單位及施工單位承擔的是“過錯責任”，即需要為自己的過錯，如質量問題承擔責任；業主和物業公司分別作為“所有人”和“管理人”，承擔的是“過錯推定責任”，即如不能證明自己沒有過錯，則應直接承擔責任。
1.建筑外墻質保期內，建筑單位及施工單位應當賠償損失。
關于建筑外墻的保修年限，依據我國《民用建筑節能條例》第23條及《建設工程質量管理條例》第四十條規定，建筑物外墻保溫工程及防滲漏工程的保修期最低為5年，外墻裝飾工程的保修期最低為2年。
關于保修期內的責任承擔，依據《建設工程質量管理條例》第41條及《房屋建設工程質量保修辦法》第14條規定，建筑物在質保期內因質量缺陷造成損失，建設單位及施工單位應當承擔賠償責任，其中建設單位擔責的，可向造成質量確認的責任方追償。
因此，保修期內，一旦由于防水、滲漏、保溫材料原因或外墻外飾面材脫落等原因造成致損致傷事故，應由建設單位及施工單位承擔相應的賠償責任，受害者可向建設單位（即開發商）及施工單位要求賠償。
建筑外墻脫落責任由誰承擔？「以案說法」
2.無論是否在保質期內，所有人、管理人或使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。
依據《民法典》第1253條規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。
業主責任：依據《民法典》第271條、第273條及第281條規定，建筑物外墻屬于建筑物共有部分，全體業主共同共有和共同管理，理應基于“所有人”的身份承擔相應安全事故的共同賠償責任。
物業責任：實踐中，業主雖然擁有對建筑物共有部分的管理權利，但缺乏相應的檢查、維修、管理能力與精力，往往會委托專業的物業服務公司代為管理。此時，依據《物業管理條例》第2條規定，物業公司接受業主的委托，對建筑物承擔管理責任，對建筑物外墻的進行檢查、維修、修繕等均為物業公司職責，若發生外墻脫落致人損傷事件，物業公司作為“管理人”應當承擔相應責任。
三、高樓外墻出現脫落風險應當由誰來防范修復？
1.質保期內，施工單位應履行保修義務。
根據《建設工程質量管理條例》第39條第二款規定，建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
2.質保期滿，所有人應履行維修義務。
按照《民法典》第273條規定，業主作為住宅樓公共部分的共同所有權人，對建筑外墻有維修保養義務；同時，依據《民法典》第281條規定，建筑外墻的維修、更新和改造可以使用業主共有的維修資金。
文 | 陜西融德律師事務所 姬若冰
編者注 | 本文僅供參考，不代表律所法律意見
