前幾天修師傅到一個小區去給緊急排險，因為每年春風乍起的時候，這個小區的保溫系統總是會掉幾片，大家看視頻好像A4紙那么大的一塊，但實際上起步就是一層樓的高度。這就造成業主們極大的不安。那天業委會主任問我一個問題，我們可以起訴建設單位嗎？他去查了一下，發現開發商的營業執照還沒注銷，辦公室還在。
我說，我對法律不太熟悉，從法理上來說似乎可以，但是實踐層面上應該很難，至今還沒有看到一起這方面的成功判例。
首先說法理，我們國家從JGJ 144-2004 《外墻外保溫工程技術規程》實施之日開始，就規定了外墻外保溫系統“在正確使用和正常維護的條件下，使用年限不應少于25年”，這也成為建筑節能領域的共識，以后所有的標準、規程都是蕭規曹隨。也就是說，從建筑科學的角度，大家認可外墻外保溫系統的壽命就應該是25年，在正確使用和正常維護的條件下，使用年限內出現開裂、空鼓、脫落、滲漏，就是豆腐渣工程，建設單位應該負一定的法律責任。
但在實際執行過程中，由于法律的懲戒條款和社會倫理導向的缺失，這個“二十五年使用年限”成了一紙空文。
近十五年來，外墻外保溫的開裂、空鼓、滲漏、脫落、甚至火災等質量通病不絕于耳。造成大量人身、財產損失，但工、民建筑的業主在面對這些突如其來的災禍的時候，往往很難得到法律救助。因為外墻外保溫工程雖然規定了25年的壽命門檻，但是住建部門和相關協會并沒有請求國家的立法機關在制定民法典或其他法律法規的時候規定怎樣制裁施工“達不到25年壽命”建設單位和分包單位。所以業主們面對這一類豆腐渣工程很難討個說法。即便過了五年質保期的第二天出事，你也無計可施。
甚至有些外保溫工程壓根沒想挺到二十五年，我多次報道沈陽一些高層建筑使用的泡沫混凝土外墻保溫系統，造成多次脫落、反復上新聞熱搜的案例。實際上遼寧省相關地標說的明明白白，泡沫混凝土只能用在高度24m以下的建筑，但現實施工中卻用在近100m的高層建筑上。但違規的人拿錢走了，啥事沒有。
這不由地讓人想起漢高祖劉邦當年在關中約法三章：“殺人者死，傷人及盜抵罪”。我們把這十個字當成最簡潔的法律文本，規定了三個法條：殺人的犯罪分子需要償命，把人打傷或者盜竊需要接受一定的刑罰。這么簡單的法律也體現出“罪刑法定”的原則，規定了違法、犯罪需要承受相應的代價。而到了21世紀的今天，我們的外墻外保溫工程這么多不合格的工程，卻因為沒有法律懲戒措施，始作俑者沒有任何的賠償。
我們看看其他國家的一些情況，上世紀美國的遇上了建筑外墻的“滲漏危機”，在90年代中期，有些居民發現安裝了外保溫系統的房屋出現滲漏，于是大家紛紛去法院告保溫系統供應商。甚至在北卡羅來納州引起了一場集體訴訟。1999年底，美國房地產建筑協會（(National Association of Home Builders)研究中心監定了滲漏原因：一則是水蒸氣遷移形成的結露。二則是門窗洞口、穿墻管、電源插座、屋面防水等其他建筑節點與外保溫系統的不兼容造成的。這些訴訟導致了大部分保險公司拒絕為外墻外保溫系統供應商承保，即便有公司承保，價格也很高。所以從2009年開始，美國新的法規規定外保溫系統需要有排水槽，穿墻管等部位的密封處理。
最后我想說一下中國業主最尷尬的法律處境；如果建筑外墻出現脫落，造成人身財產損失的，業主們還要集體承擔后果。
《民法典》第1253條規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。而《民法典》第273條規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。
也就是說民用住宅建筑的外保保溫修期已過， 且小區有物業公司，物業公司對于小區建筑物的共有部分有檢查維修的責任，如果出現脫落造成人身財產損失，物業公司作為管理人就需要承擔責任。同時，還要根據具體情況判斷業主是否承擔責任。但若小區沒有物業公司，也無法確定外保溫脫落是人為原因造成的，將由業主集體承擔責任。
如果不是民用建筑，而是商用、辦公用、工業建筑、農村或城鎮自建房的外保溫脫落造成人員、財產損失的，必然是業主單位擔責。
這也形成了業主們需要往下負責，往上追不了責的尷尬局面。
來源： 修師傅大講堂 作者：修成鐵
